Семейная ипотека с 1 февраля 2026 года: как адаптируются рынок и девелоперы
фото: А.Кузнецов С 1 февраля 2026 года изменились правила выдачи семейной ипотеки — это создает новые условия для покупателей и девелоперов. Эксперты рынка отмечают, что программа становится более адресной, но одновременно снижается ее доступность для россиян.
По новым правилам программа переходит в более адресный формат: фактически такая ипотека становится семейной не только по названию, но и по сути. Ключевое изменение — принцип «одна льготная ипотека на семью». Оба супруга становятся обязательными созаемщиками, а оформить несколько субсидированных кредитов внутри одной семьи больше не получится. Повторное участие в программе будет возможно только после полного погашения первого займа и при рождении второго ребенка.
Еще один важный момент — это фактическое закрытие схемы с так называемой донорской ипотекой. Если раньше в сделку можно было включать родственников, формально подходящих под условия программы, то с февраля привлечение третьих лиц будет допустимо только при нехватке дохода у семьи. При этом донор и его супруг утрачивают право на получение семейной ипотеки в будущем, что делает такие схемы экономически нецелесообразными.
Коммерческий директор ГК «Развитие» Виктория Анохина отметила, что параллельно сокращается объем субсидирования льготных программ для банков. Это приведет к более жесткому скорингу заемщиков, росту требований к первоначальному взносу и снижению общего числа одобрений. Формально условия программы могут сохраниться, но её фактическая доступность для покупателей снизится.
Руководитель управления коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея» Юлия Архангельская считает, что к весне рынок может столкнуться с трудностями. «С февраля мы прогнозируем определенные сложности. В первую неделю еще сохранится положительная динамика, однако только за счет одобренных кредитов в январе», — указала она. Брокеры уже выражают опасения, что ближайшие два месяца могут стать худшими по количеству сделок за последние пять лет.
Несмотря на эти прогнозы, генеральный директор ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов уверен, что значительных изменений в объеме продаж не произойдет. «Семейная ипотека остается основным финансовым инструментом покупки квартир в новостройках комфорт-класса и частично бизнес-сегмента. Доля этой программы в общем объеме продаж составляет около 80%. Но изменения точно не приведут к коллапсу в отрасли: они скорее уточняют, нежели ужесточают уже существующие правила игры», — говорит он.
Вместе с тем многие эксперты прогнозируют увеличение спроса на другие формы льготного кредитования. Валентина Клименко, директор по девелопменту СЗ «Развитие», подчеркивает, что льготные программы для определенных регионов могут предоставить более выгодные условия.
«На передний план выходят другие варианты, и среди них, например, ипотека на новых территориях. Ставка по ней в три раза ниже, чем по семейной, — всего 2%, а недвижимость может приобрести любой гражданин РФ без ограничений по возрасту, семейному статусу и наличию детей. Эта программа дает возможность купить квартиру как для проживания, так и для инвестиций в формирующийся рынок приморских регионов с потенциалом роста стоимости активов», — уточнила Валентина Клименко.
По мнению Дмитрия Софронова, коммерческого директора ГК DARS, нововведения в семейной ипотеке могут снизить продажи на первичном рынке в краткосрочной перспективе, но спрос на жилье сохранится, что позволит рынку стабилизироваться и вернуться к росту уже во втором полугодии.
«Мы ожидаем, что в дальнейшем клиенты переориентируются на другие финансовые инструменты, такие как рассрочки от застройщиков, а также сформируется отложенный спрос со стороны покупателей, которые будут ожидать снижения ставок по рыночной ипотеке», — заключает он.
Руководитель управления финансовых продуктов и партнерских продаж девелоперской компании «Север» Михаил Худадян отмечает, что рынок будет адаптироваться к новым условиям. «В 2026 году спрос на жилье сохранится во всех сегментах — от стандарт-класса до премиального. Ранее льготные программы, включая семейную ипотеку, обеспечивали до 70% сделок на первичном рынке, однако ужесточение условий приведет к перераспределению спроса и росту доли рыночных ипотечных продуктов. В этих условиях девелоперы будут активнее развивать партнерские схемы с банками, чтобы сохранить доступность покупки жилья для семей и других категорий покупателей», — сказал Михаил Худадян.
Ситуация на рынке, по мнению коммерческого директора девелоперской компании Unikey Юлии Ружицкой, потребует от покупателей более тщательной подготовки, но повысит ответственность обоих супругов и может повлиять на процесс одобрения кредита, поскольку банки будут учитывать доходы и кредитную историю каждого из заемщиков.
В условиях турбулентного рынка, считает основатель компании Pinigina Consulting Светлана Пинигина, четко проявятся две тенденции. Одна из них — позитивная: активные игроки, несмотря на рост вызовов, продолжат стратегическое развитие, осваивая новые рынки и запуская проекты. Такие девелоперы сделают акцент на выстраивании технологии продаж и усилении контроля расходной части модели. Вторая — тревожная: ужесточение условий ипотеки может стать критическим для тех, кто рискует оказаться на грани банкротства из-за неумения строить устойчивую финансовую модель и практики продаж в убыток ради формальных объемов.
«В новых условиях успех будет зависеть от перехода к более осмысленному механизму работы. Девелоперам нужно будет делать ставку на сохранение маржинальности и темпов выбытия продукта, а не на продажи любой ценой, а также гибко комбинировать финансовые инструменты. Ключевую роль могут сыграть рассрочки, эффективные при условии высокого первоначального взноса (30–40%) и невысокой доли в портфеле продаж (от 30%). Дополнительным ресурсом станет оживление рынка вторичной недвижимости, включая схемы трейд-ин, которые позволят частично компенсировать спад спроса на новостройки и увеличение объема стандартной ипотеки в структуре продаж», — уточнила основатель компании Светлана Пинигина.
Эксперты сходятся во мнении: ужесточение условий семейной ипотеки существенно сократит спрос, что станет испытанием для рынка. Однако этот спад может быть частично компенсирован за счет оживления рыночной ипотеки, вторичного сегмента и перехода к более осмысленным и финансово устойчивым практикам работы девелоперов. Государственная политика четко движется в сторону точечной, адресной поддержки, а не стимулирования всего рынка.