Из периферийной территории в самодостаточный кластер: как трансформируется рынок жилья ВАО
Рынок новостроек Восточного административного округа Москвы по итогам 2025 года продемонстрировал устойчивый рост покупательской активности при умеренном сокращении объема предложения, и округ продолжает укреплять позиции как одна из самых динамично развивающихся локаций столицы. По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, на конец января 2026 года объем предложения в округе (без учета программы реновации) составил 3 125 лотов, что на 7% ниже показателя января 2025 года.
Наибольшая доля экспозиции представлена в проектах «НаЗаре» и «Первый Измайловский» (по 10%), далее следуют «Второй Иртышский», «Преображенская площадь» и «Сиреневый парк» (по 9%).
Структура предложения за год заметно изменилась в пользу бизнес-класса: его доля увеличилась на 11 п.п. и достигла 53% от общего объема. Средневзвешенная цена в сегменте на конец января 2026 года составила 545 тыс. рублей за кв. метр, что на 14% выше аналогичного показателя прошлого года. Среди наиболее заметных проектов сегмента — «Преображенская площадь» (567,8 тыс. рублей за кв. метр), «Код Сокольники» (559,8 тыс. руб./кв. м) и «Стоун Сокольники» (550 тыс. рублей за кв. метр).
В структуре предложения бизнес-класса лидируют двухкомнатные лоты (42%), далее следуют студии и однокомнатные квартиры (33%), трехкомнатные — 19%, четырехкомнатные — 6%. Годом ранее доля компактных форматов была выше, на студии и однокомнатные лоты приходилось 35% предложения, а на двухкомнатные – 38%.
Спрос в округе демонстрирует уверенную положительную динамику. По итогам 2025 года в ВАО зарегистрировано 5 055 сделок по ДДУ (без учета программы реновации), что на 17% превышает результат 2024 года. Максимальный объем сделок пришелся на проекты «Квартал Метроном» (22% от общего числа сделок), «Второй Иртышский» (12%), «Первый Измайловский» и «Плеханова 11» (по 10%), а также «Сиреневый парк» (7%).
Наибольший рост наблюдается в бизнес-классе: количество сделок за год увеличилось на 142% и достигло 1 382. Лидером стал проект «НаЗаре» (340 сделок, 25% от общего объема в сегменте), далее следуют «Преображенская площадь» (236 сделок, 17%) и «Стоун Сокольники» (15%).
По итогам 2025 года наибольшая доля сделок в ВАО зафиксирована в районе Гольяново (32%). Далее расположился Метрогородок (31%). Замыкает тройку лидеров Перово (12%). Доли в сделках районов Соколиная Гора, Богородское, Сокольники и Преображенское варьируются от 3% до 8%.
Рост средневзвешенной цены в предложении за год аналитики жилого направления CORE.XP фиксируют во всех районах округа. Наиболее существенное увеличение наблюдается в Богородском (+39%, до 512,1 тыс. рублей за кв. метр) и Гольяново (+34%, до 456,5 тыс. рублей за кв. метр). В Метрогородке, Перово и Соколиной Горе рост составил 27%, 20% и 17% соответственно. В районах Сокольники и Преображенское темпы роста были более умеренными — 7–9%.
В 2026 году ожидается выход новых проектов бизнес-класса вблизи станций метро «Бульвар Рокоссовского» и «Шоссе Энтузиастов» в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). Благодаря им в округе появится современная городская среда с новой социальной и коммерческой инфраструктурой и общественными пространствами.
«Рост привлекательности ВАО обусловлен комплексом экономических, инфраструктурных, социальных и демографических факторов. Существенную роль играет развитие транспортной инфраструктуры, включая МЦК и МЦД, что улучшает связанность округа с центром и снижает нагрузку на традиционные маршруты. Это делает округ удобным как для ежедневных поездок на работу, так и для жизни», — отметили в CORE.XP.
Параллельно ВАО проходит этап масштабного урбанистического обновления. Реализация столичных программ реновации и комплексного обновления территории способствует планомерной замене устаревшего жилого фонда, формированию современной застройки и повышению качества жизни. Дополнительным фактором становится благоустройство набережных, парков, скверов и зон отдыха, что усиливает интерес к локации со стороны семейной аудитории.
Экономическая трансформация округа также поддерживает спрос на жилье. ВАО становится площадкой для размещения офисов и коворкингов благодаря более доступным площадям по сравнению с центральными районами города. Одновременно продолжается редевелопмент бывших промышленных зон, на месте которых появляются современные деловые, креативные и общественные пространства.
Таким образом, Восточный округ постепенно трансформируется из периферийной территории в полноценный активный и самодостаточный городской кластер с высокой транспортной доступностью, жизненной и экономической привлекательностью, а также устойчивым спросом, растущими ценами и расширяющимся предложением в сегменте качественного жилья.
«ВАО сегодня переживает качественную трансформацию. Мы видим структурные изменения рынка: усиливается доля бизнес-класса, покупатели выбирают более просторные форматы, девелоперы выводят новые проекты, активно вовлекаясь в программы реновации и комплексного развития территорий. В сочетании с развитием транспортной инфраструктуры и редевелопментом промышленных зон это формирует новую жилую среду — самодостаточную, современную и инвестиционно привлекательную», — прокомментировала руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.