Девелоперам — о готовности к ЧС: документация на случай пожара или аварии
Shutterstock/FOTODOM Чрезвычайная ситуация на объекте недвижимости – это всегда стресс. Пожар, обрушение, авария инженерных систем могут не только остановить проект, но и привести к финансовым потерям, судебным спорам, обвинениям, репутационному ущербу. Однако для девелопера эти последствия не являются неизбежными. Правильно выстроенные процессы, документы и ответственность сторон позволяют значительно снизить риски и быстрее восстановить управление ситуацией. Адвокат, адвокатского бюро «Бельский и партнеры» Константин Шорыгин рассказал «Стройгазете», как девелоперским компаниям подготовиться к чрезвычайным ситуациям и какие шаги для снижения рисков предпринять заранее на случай пожара или аварии на объекте.
Регламентация на старте: договорные механизмы
Фундамент для минимизации рисков закладывается на стадии заключения договора в отношении объекта недвижимости. При наступлении какой-либо чрезвычайной ситуации договор будет являться либо вашей защитой, либо инструментом нападения другой стороны.
Многие коммерческие объекты недвижимости, особенно складские комплексы, распределительные центры и иные подобные сооружения строятся под требования конкретного заказчика по схеме «build-to-suit». При этом в российской адаптации могут быть использованы различные договорные конструкции, включая смешанные, арендные, подрядные или иные в зависимости от объекта, целей застройщика и дальнейшей эксплуатации объекта.
Довольно распространенной является практика заключения на время строительства объекта предварительного договора аренды, а после завершения строительства и введения объекта в эксплуатацию – договора аренды.
При этом независимо от формы договора, суть такой схемы работы – выполнение заказа (строительство объекта) под конкретного заказчика. В связи с этим еще на стадии заключения предварительного договора, если он используется, или же на стадии заключения основного договора необходимо регламентировать некоторые вопросы.
Технологические процессы и назначение объекта
Требования безопасности объекта зависят от многих факторов и в большинстве своем являются обязательными в силу нормативных правовых или нормативных технических актов. Поэтому нет необходимости в их переписывании в договор. Однако применимость тех или иных правил будет зависеть от технологических процессов, которые будут происходить в объекте недвижимости. Иначе говоря, требования безопасности зависят от функционального назначения объекта или его отдельных частей.
Поэтому детализация технологических процессов, зафиксированная в договоре, поможет определить применимые требования безопасности, которые необходимо учитывать при строительстве и эксплуатации объекта.
Фиксирование технологических процессов, определение функционального назначения объекта помогут в случае чрезвычайной ситуации исключить те требования безопасности, которые не могут быть применены к нему в силу обозначенных выше процессов и назначения.
Например, если речь идет о складском комплексе, необходимо еще до начала строительства определить, какие товарно-материальные ценности будут храниться, каким способом, в каких зонах и т.д.
При возникновении чрезвычайно ситуации будет исследоваться вопрос соблюдения правил и требований безопасности как со стороны собственника объекта, так и со стороны других лиц. Поэтому регламентация технологических процессов и назначения объекта помогут отграничить применимые правила и требования от неприменимых.
Ответственность сторон
Один из самых главных разделов договора, которому необходимо посвятить большое внимание – ответственность сторон. Причем говорить можно как в целом об ответственности сторон и о конкретных формах её реализации в договоре, размерах ответственности и иных условиях, так и об ответственности эксплуатационной.
Наибольший интерес с точки зрения возможных последствий и потенциальных судебных споров вызывает именно эксплуатационная ответственность.
Так, при заключении договора необходимо грамотно распределить эксплуатационную ответственность, предусмотрев в тексте следующие положения:
кто несет ответственность за работоспособность конкретных инженерных систем;
кто несет ответственность за сохранность конкретных инженерных систем;
кто проводит обслуживание инженерных систем и в каком порядке;
кто и в каком порядке фиксирует дефекты инженерных систем;
кто и в каком порядке устраняет выявленные дефекты инженерных систем;
кто и в каком порядке принимает решение об остановке эксплуатации объекта недвижимости или его частей в случае возникновения такой необходимости.
Поскольку зачастую собственники объектов недвижимости могут не думать в момент заключения договора о возможной непредвиденной ситуации, перечисленные вопросы могут быть не урегулированы документально, что негативно сказывается на положении собственника уже после чрезвычайной ситуации.
Дело в том, что по общему правилу собственник здания или иного объекта недвижимости в силу ст. ст. 209 и 210 ГК РФ несет бремя содержания принадлежащего ему имущества и отвечает за безопасную эксплуатацию объекта недвижимости, что подтвердил Конституционный Суд РФ.
Точное разграничение эксплуатационной ответственности позволит снизить риски девелопера в части ответственности за инженерные системы, за которые он не должен нести ответственность.
Ответственный за эксплуатацию сооружения
Данный вопрос тесно связан с предыдущим, поскольку также может быть определен через обязательства сторон договора относительно эксплуатационной ответственности.
Учитывая ранее обозначенную позицию Конституционного Суда РФ, а также положения ст. ст. 55.24 и 55.25 ГрК РФ, собственник здания или сооружения может быть лицом, ответственным за его эксплуатацию. Особенно это актуально в случае, если договор не предусматривает четкого разграничения эксплуатационной ответственности.
При этом законодательство определяет, что отвечать за эксплуатацию объекта может и другой законный владелец (например, арендатор), либо лицо, привлекаемое собственником или арендатором в целях обеспечения безопасной эксплуатации этого здания или сооружения на основании договора.
Если в договоре не будет определено лицо, ответственное за эксплуатацию здания или сооружения, эти обязательства по умолчанию лягут на плечи собственника. Это может стать основанием для возложения на него имущественной ответственности в будущем после какого-либо происшествия на объекте недвижимости. Поэтому следует определить в договоре, кто отвечает за эксплуатацию, или же привлечь компанию, которая на профессиональной основе оказывает такую услугу, но при этом указать о такой компании в договоре с арендатором или иным пользователем объекта недвижимости.
Момент начала эксплуатации объекта
В соответствии со ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает, что строительство или реконструкция объекта капитального строительства выполнены в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, а также что возведённый (или реконструированный) объект соответствует установленным требованиям.
Формально получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию позволяет использовать его в соответствии с назначением. Однако может возникнуть ситуация, когда стороны договора предусмотрели определенные дополнительные требования безопасности в отношении объекта, которые не выполнены на дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Это осложняет определение ответственности собственника и лиц, которые пользуются объектом, при наступлении чрезвычайно ситуации, поскольку формально он готов к эксплуатации, но фактически необходимо завершить определенные работы в соответствии с договором.
В таких ситуациях следует однозначно определить в договоре критерии готовности объекта как к полноценной эксплуатации, так и к выполнению необходимых работ. Возможно, стоит регламентировать поэтапную сдачу объекта заказчику, определив критерии передачи здания на установленных договором условиях не для целей полноценной эксплуатации, а для целей, например, выполнения каких-либо работ, которые заказчик должен выполнить своими силами.
Каждый из этапов готовности объекта необходимо фиксировать документально с помощью соответствующих актов с указанием степени их завершённости, соблюдения критериев для определенного этапа и с указанием недостатков, если такие имеются на дату передачи объекта. При этом в акте должно быть четко зафиксировано, как можно использовать объект на текущем этапе, и как влияют на эксплуатацию объекта выявленные недостатки.
Такая поэтапность сдачи объекта и регламентация его передачи заказчику может помочь собственнику снизить свои риски, если причиной происшествия станут действия заказчика, который будет осведомлен о наличии определенных дефектов и ограничений использования объекта.