Четыре важных шага для выбора земельного участка и успешной реализации проекта

Shutterstock/FOTODOM Выбор земельного участка – важнейший этап любого строительного проекта. Как выбрать участок, чтобы избежать рисков при реализации проекта и обеспечить устойчивость финансовой модели инвестора? Старший директор, руководитель направления капитального строительства и технического аудита департамента управления строительными объектами компании Commonwealth Partnership CMWP Сергей Юминов рассказал «Стройгазете», какие критерии использует CMWP для выбора участка. В этой статье он рассмотрел, как выбрать подходящий участок в четыре шага.

Шаг первый. Оценка привлекательность участка.

Привлекательность участка – это его коммерческий потенциал. Тот вклад, та добавленная стоимость, которую может принести участок девелоперскому проекту.
Ниже представлен чек-лист оценки привлекательности.

Для оценки компания CMWP использует собственную аналитику — по географическим районам, деловым кластерам, их особенностям развития и прогнозу рыночного потенциала на ближайшую и долгосрочную перспективу. Эксперты анализируют динамику концентрации офисов в Москве, прогнозируют развитие деловых кластеров и их жизненный цикл. Эти данные позволяют оценивать участки по соотношению стоимости и потенциальной коммерческой эффективности.

Шаг второй. Уточнение цели использования участка.

Перед тем как перейти к проверке на реализуемость, нужно уточнить цель использования участка.
Это не значит, что нужно знать с точностью до метра все параметры будущего объекта. Можно оперировать диапазонами, обязательными и опциональными функциями, вариантами. Но определенность нужна. Ниже наш чек-лист уточнения цели использования участка. Если ответить на эти все вопросы, то цель будет уточнена.

Почему уточнение цели так важно? Ниже два простых примера из практики, когда уточнение цели меняет результат проверки.
Первый пример. Заказчик хочет построить коммерческое здание, площадь 20 тыс. «квадратов». Просит проверить участок. Разрешенная площадь это позволяет. Результат проверки – участок подходит для строительства.

Затем заказчик уточняет, что это будет офис и площадь этажа нужна 1,5 тыс. кв. метров. Тогда здание растет в высоту и уже не помещается из-за ограничений по высоте. То есть, после уточнения цели результат проверки изменился на противоположный – теперь участок не подходит для строительства.

Еще один пример. Заказчик планирует провести реконструкцию здания гостиницы и разместить в нем спа-комплекс и салон красоты. Существующее положение участка это позволяет.

Но уже в ходе разработки проектной документации заказчик решает дополнить комплекс лечебной функцией. Уточненная цель уже не соответствует ограничениям – не соблюдается разрыв до автостоянки. Результат проверки: участок не подходит для реконструкции.

Шаг третий. Проверка на градостроительные ограничения

Итак, выбран привлекательный участок, уточнена цель его использования. Следующие шаги – проверка реализуемости проекта. Это проверка того, соответствует ли цель использования участка его градостроительным и техническим характеристикам.

Ниже – наш чек-лист для третьего шага – проверки на градостроительные ограничения. Этот чек-лист может быть использован также для постановки задачи на проверку участка или при чтении представленного отчета о проверке.

Проверив на наличие указанных ограничений, можно сделать вывод о реализуемости проекта.

Шаг четвертый. Проверка на технические ограничения

Технические ограничения – это те аспекты, которые касаются физических характеристик участка и возможностей обеспечить будущий объект с инженерной точки зрения. Ниже – чек-лист для проведения технической проверки. Важно обратить внимание на визуальный осмотр. Рекомендуем обязательно выезжать и осматривать участок, это всегда дает много дополнительной информации, дополнительных вопросов.

Пройдя четыре шага – оценка привлекательности, уточнение цели, проверка на градостроительные и технические ограничения, можно сделать вывод о том, привлекателен ли участок для реализации именно вашего проекта с учетом вашей финансовой модели и вашей цели использования участка.

Советы из практики, подсказывающие на что нужно обратить внимание:

• Реконструкция – такая же стройка. При планировании реконструкции нужно проводить полную проверку участка на реализуемость. Реконструкция обнуляет статус-кво, все полученные разрешения и выдвигает к будущему объекту уже современные требования.
• Санитарно-защитные зоны могут быть не зарегистрированы и не видны в выписке из ЕГРН и ГПЗУ. Для выявления санитарно-защитных зон нужно запросить информацию в Роспотребнадзоре.
• Эксплуатируемая кровля – много требований, которые сильно осложняют реализацию; в каких-то случаях целесообразно отказаться
• Метро – сложно согласовать расположение подземной части здания в охранной зоне, нужно учитывать влияние на срок проекта
• Водоохранные зоны – не всегда очевидно, нужно проверить наличие водоохранной зоны через портал пространственных данных (фактически водоем может быть не виден с участка, а водоохранная зона не зарегистрирована в ЕГРН)
• Подъезд к участку может существовать, но быть не узаконен
• КРТ – данный вопрос есть в списке для проверки, здесь еще раз акцентируем внимание на важность этого вопроса
• Визуальный осмотр участка и окружения