Бизнес-план для мошенников? Отсутствие контроля и фиктивная аккредитация сделали рынок индивидуального жилья удобным для аферистов
Shutterstock/FOTODOM
Дарья ЕЛИСЕЕВА, бизнес-консультант, организатор и руководитель Всероссийской инициативной группы пострадавших в сфере ИЖС:
Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) переживает небывалый рост, подогреваемый государственными программами льготной ипотеки. Казалось бы, это время прорыва для отрасли и реализации мечты тысяч семей. Однако параллельно с увеличением объемов кредитования рынок наводнили мошеннические схемы, превращающие госинициативы в идеальный бизнес-план для недобросовестных игроков.
Масштаб ущерба
Проблема давно вышла за рамки частных гражданско-правовых споров, сделавшись системной угрозой национальной социальной стабильности. На сегодня, по данным Всероссийской инициативной группы пострадавших в сфере ИЖС, мошеннические схемы замечены более чем в 50 регионах, в реестре недобросовестных подрядных организаций, который она ведет, уже более 200 юридических лиц, допустивших обман потребителей. По примерным оценкам, по всей стране речь идет минимум о 20 тыс. пострадавших.
Анализ портрета пострадавших семей показывает, что мошенничество целенаправленно бьет по наиболее социально уязвимым категориям, подрывая доверие к госгарантиям:
• 20-30% составляют семьи участников СВО, чьи боевые выплаты, направленные на строительство, оказались потеряны;
• 30% — многодетные семьи (трое и более детей) и еще 50% — семьи с двумя детьми;
• более 60% семей использовали материнский капитал, и эти целевые государственные средства безвозвратно ушли в мошеннические схемы, а право на повторное использование утрачено;
• 86% пострадавших использовали ипотечные средства, часто по льготным программам с аккредитованными банками подрядчиками, что создавало ложное ощущение гарантированной надежности.
Классификация злоупотреблений
Проблема пострадавших в ИЖС — это не следствие единичных случаев жадности, а прямой результат институциональной недоработки и отсутствия контроля. Для ее эффективного решения необходимо сначала понять, кто именно недобросовестно действует на рынке, а затем — какие системные провалы позволяют мошенникам процветать.
Изучив более 100 проблемных кейсов в разных регионах, инициативная группа разделила недобросовестных подрядчиков на три ключевые категории, требующие разного подхода со стороны правоохранительной и регуляторной систем:
• мошенники (1-я категория): те, кто пришел на рынок ИЖС с единственной целью — собрать максимально возможный объем денежных средств и скрыться. Их деятельность должна пресекаться в первую очередь в рамках уголовного преследования;
• «темщики» (2-я категория, наиболее массовая): это горе-предприниматели, создавшие своего рода финансовые пирамиды. У них не было прямого изначального намерения обмануть клиента и они пришли на рынок после пандемии 2020 года, когда индивидуальное жилье стало активно рассматриваться как альтернатива городскому, получив беспрецедентную господдержку. Не имея базовых знаний управления, антикризисных навыков и рассчитывая на бесконечный поток дешевых денег, они спровоцировали кризис. Как итог: бесконечные кассовые разрывы, вывод средств на личное потребление, набор клиентов, многократно превышающий возможности исполнения. Поток новых клиентов прекратился именно потому, что «темщик» не построил дома (порядка 80% от всех заключенных договоров), вызвав массовые иски, отзывы лицензии и, как следствие, схлопывание пирамиды. Действия этой категории, связанные с созданием финансовых пирамид и нецелевым выводом средств, также должны однозначно преследоваться в рамках уголовной ответственности;
• добросовестные, но ошибившиеся (3-я категория): небольшой процент предпринимателей, принявших неверные управленческие решения, но не скрывающихся от ответственности. Они готовы решать вопросы, искать дополнительное банковское финансирование (которое часто не получают) и идти на антикризисные меры. С этой категорией возможно конструктивное сотрудничество, включая государственную поддержку, чтобы избежать увеличения числа пострадавших.
Ключевые провалы
Очевидно, что правовая и финансовая системы должны уметь различать эти категории. Однако именно три системных провала в регулировании и надзоре создали идеальные условия для процветания мошенников и «темщиков»:
1. Системный провал: ИЖС как «проходной двор»
Сейчас любой человек, вчера торговавший товарами или оказывавший бытовые услуги, может стать «подрядчиком» или «застройщиком» в ИЖС: формально достаточно открыть ИП или ООО, добавить нужные ОКВЭД и зарегистрироваться. Строительство — это капиталоемкий, технически сложный и юридически ответственный процесс, затрагивающий конституционное право граждан на жилье. Но доверяется он тем, кто не обязан иметь ни профильного образования, ни соответствующего опыта, ни финансовой подушки. В отсутствие базовой квалификации и надзора рынок ИЖС стал средой максимального риска, где мошенники могут взять деньги и исчезнуть, зарегистрировав затем новое юрлицо.
2. Системный провал: фиктивная аккредитация банков
Банковская аккредитация, которая позиционируется как ключевой фильтр надежности, на деле стала инструментом репутационного обмана и лазейкой для мошенников, получающих доступ к льготным бюджетным средствам.
Разберем, что стоит за формальными требованиями аккредитации, на которые полагается потребитель:
• срок регистрации (не менее двух лет). Для строительства это — ничто. Компании-однодневки легко проходят этот барьер, в момент меняя ОКВЭД, чтобы получить доступ к льготным программам;
• опыт постройки (не менее пяти домов). Отчетность о постройке не проверяется банками на предмет реальности, качества или участия конкретного подрядчика. Скинули фото — поверили — получили доступ к государственным деньгам;
• отсутствие убытка по отчетности. Банк не интересует структура доходов. Прибыль может быть от любой коммерческой деятельности, не имеющей отношения к строительству;
• отсутствие исков и игнорирование репутации. Формально требуя отсутствия судебных претензий, банки не занимаются реальным мониторингом. Иски часто подаются постфактум, но главное — даже после возникновения массовых обращений, публичного негатива и правдивых отзывов (противоположных купленным) банки могут месяцами, а то и до года не снимать аккредитацию. Это позволяет недобросовестным компаниям продолжать привлекать клиентов в свои финансовые пирамиды, делая банк невольным соучастником схемы. Кроме того, по данным пострадавших, имели место случаи, когда сама аккредитация была куплена мошенниками.
Таким образом, аккредитация — это не гарантия качества или добросовестности, а лишь формальный механизм для банка по увеличению кредитного портфеля, который вводит потребителя в фатальное заблуждение.
3. Системный провал: неконтролируемая воронка и неосведомленный потребитель
Мошеннические схемы активно используют и другие лакуны в системе:
Роль посредников. На рынке активно работают неконтролируемые риэлторы и юристы, которые участвуют в воронке, продавая клиентам иллюзию того, что построить собственный дом «легко и просто», — исключительно ради повышения личного дохода и не задумываясь о катастрофических последствиях для финансового состояния граждан. Эти посредники не несут ни моральной, ни финансовой ответственности за срыв сделок и потерю средств клиентами.
Финансовая неграмотность. Граждане, особенно многодетные и молодые семьи, часто не осведомлены о реальной рыночной стоимости строительства и, что критично, не имеют достаточного дохода для содержания дома (ипотека + съемное жилье + эксплуатация). Это приводит к тому, что семьи, которые должны были рассматривать квартиру как единственное жилье, влезают в долгосрочно неустойчивые финансовые обязательства по ИЖС.
Банки, власть и правовой коллапс
Недопустимо говорить об ответственности только подрядчиков. В этой схеме есть бенефициары и те, кто допустил регуляторный провал. Например, банки получают свою выгоду, компенсируя процент в рамках льготной ипотеки даже при недострое. В ответ на обращения пострадавших они демонстрируют полную неготовность к диалогу, присылают отписки, повышают процентные ставки и выписывают штрафы клиентам, которые уже стали жертвами мошенников. Это недопустимо: банки не должны наживаться на самой уязвимой категории заемщиков, фактически поощряя фиктивные схемы.
Государство активно поддерживало развитие ИЖС с 2020 года, но делало это бесконтрольно. Система эскроу-счетов, успешно работавшая в сегменте МКД, была введена для подрядных организаций ИЖС лишь 1 марта 2025 года (федеральный закон пилотно запущен в июле 2024 года). Этот пятилетний вакуум контроля оставил граждан один на один с мошенниками в стратегически важной сфере. Более того, уже сейчас фиксируются случаи, когда мошенникам удается выводить деньги клиентов даже при заключенных договорах с использованием эскроу-счетов, что указывает на серьезные проблемы в банковском среднем менеджменте, где сотрудники могут быть вовлечены в подделку документов и утечку информации в целях дополнительного заработка.
Этот коллапс был предсказуем, и структурные государственные органы должны были осознавать риски, заложенные в ускоренном, бесконтрольном запуске льготных программ ИЖС. Проблема обманутых дольщиков уже дала стране четкий урок о необходимости комплексного регулирования и создания компенсационных фондов. Сегодня мы видим, что этот урок был проигнорирован на рынке ИЖС.
Федеральный и региональный уровни власти обязаны немедленно включиться в проблему и организовать многоуровневую поддержку пострадавшим. Помощь должна распространяться не только на заемщиков по ипотеке, но и на тех, кто строил за наличные средства. Это вопрос восстановления социальной справедливости и защиты права граждан на жилье, а не просто «гражданско-правового спора».